부동산 세금 리포트
종합부동산세 과세 기준, 공정시장가액비율, 장기보유특별공제 개편 방안이 논의되고 있습니다. 구체적인 세율과 공제율은 아직 확정되지 않았습니다.
2026년 7월 23일 대통령 주재 부동산 국민 대토론회 등을 거쳐 정부 세제개편 방향이 공개될 예정 (구체적 발표일·내용 미확정). 이 페이지는 정부 확정안이 아니라 재정경제부 토론회, 대통령 발언, 주요 보도를 바탕으로 정리한 사전 분석 자료입니다.
정부안과 전문가 의견 구분
| 쟁점 | 현행 제도 | 논의되는 방향 | 근거 성격 |
|---|---|---|---|
| 종부세 공정시장가액비율 | 주택분 60% | 80% 수준으로 인상해야 한다는 전문가 의견 (정부 확정 수치 아님) | 전문가 제언 연합뉴스 · 재정경제부 토론회 (2026-07-16) |
| 종부세 과세 기준 | 주택 수와 가액을 함께 반영 | 주택 수보다 전체 보유가액 중심으로 개편하자는 제안 | 전문가 제언 연합뉴스 · 재정경제부 토론회 (2026-07-16) |
| 1세대 1주택 장기보유특별공제 | 보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40% | 단순 보유 공제는 축소, 실거주 공제 중심으로 재설계하는 방향 논의 | 정부·국회 논의 한겨레 · 대통령 발언 (2026-04-24) |
| 실거주 1주택자 보호 | 현행 공제 적용 | 실거주자 혜택은 유지하거나 강화해야 한다는 원칙이 반복적으로 언급됨 | 원칙 제시 한겨레 · 대통령 발언 (2026-04-24) |
| 취득세·양도세 중과 | 주택 수·지역에 따라 적용 | 거래세 조정 가능성이 거론되지만 구체안은 아직 없음 | 전망 단계 관련 보도 종합 (2026-07) |
※ 특히 공정시장가액비율 80%와 보유가액 중심 과세는 2026년 7월 16일 토론회에서 나온 전문가 의견이며, 정부가 채택을 확정한 것이 아닙니다.
비수도권 인구감소지역(및 인구감소 관심지역) 주택의 세컨드홈 특례 가액 기준은 2025년 8월 확대 시행되어 공시가격 9억 원 이하까지 적용됩니다. 수도권 일부 대상 지역은 4억 원 이하 기준이 유지됩니다. 이는 2026년 세제개편 검토와는 별개로, 이미 시행 중인 현행 제도입니다.
한국경제 (2025-08-17)용어가 낯설다면
공정시장가액비율은 공시가격에서 과세표준을 계산할 때 곱하는 비율입니다. 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세에 각각 별도의 공정시장가액비율이 있어 혼동하기 쉽습니다. 재산세는 주택 기본 60%에 1세대 1주택 특례 비율이 별도로 있고, 종부세도 주택분 기준 60%입니다. 이번 논의에서 "80%로 인상"이 거론되는 대상은 종부세 공정시장가액비율이며, 80%는 정부가 확정한 수치가 아니라 토론회에서 나온 전문가 제언·언론 시뮬레이션 수치입니다.
현재는 보유한 주택 수가 늘어나면 종부세 부담이 커지는 구조입니다. "보유가액" 중심으로 바뀌면 주택 수보다 전체 보유 부동산 가치를 기준으로 과세하게 되어, 지방 저가주택을 여러 채 가진 경우와 수도권 고가주택 한 채를 가진 경우의 형평성 문제를 다르게 다룰 수 있습니다. 이는 7월 16일 토론회에서 나온 전문가 제언이며, 정부가 채택을 확정한 것은 아닙니다.
현재는 오래 보유하기만 해도 공제를 받을 수 있어, 실거주 없이 장기 보유한 고가주택도 상당한 공제를 받는 경우가 있었습니다. 개편 논의는 이 중 실거주 요건이 없는 단순 보유기간 공제를 줄이고, 실제 거주한 기간에 대한 공제는 유지하거나 강화하는 방향입니다. 다만 구체적인 공제율과 시행일은 확정되지 않았습니다.
숫자로 보기
| 과세표준 계산 전 금액 | 60% 적용 | 70% 적용 | 80% 적용 | 60% 대비 증가 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1.8억 원 | 2.1억 원 | 2.4억 원 | +33.3% |
| 5억 원 | 3억 원 | 3.5억 원 | 4억 원 | +33.3% |
| 10억 원 | 6억 원 | 7억 원 | 8억 원 | +33.3% |
| 20억 원 | 12억 원 | 14억 원 | 16억 원 | +33.3% |
위 표는 과세표준(공시가격 반영분)만 계산한 값입니다. 과세표준은 33.3% 증가하지만, 최종 세액이 그대로 33.3% 오르는 것은 아닙니다. 세율 구간, 세부담 상한, 세액공제에 따라 실제 증가율은 달라집니다. 연합뉴스 보도에 따르면 특정 고가 단독주택 사례에서 비율 60%→80% 가정 시 보유세가 약 697만 원에서 808만 원으로 약 15.9% 증가하는 것으로 분석됐습니다.
아파트 보유세 계산기에서 공정시장가액비율을 직접 조정해 재산세·종부세를 계산할 수 있습니다.
현행 기준 먼저 확인
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 최대 80% |
2026년 논의는 이 중 단순 보유에 따른 공제를 줄이고, 실제 거주에 더 큰 가중치를 두는 방향입니다. 구체적인 개편 공제율은 확정되지 않았습니다.
실제 시행 가능성 판단
| 개편 항목 | 필요한 절차 | 상대적 속도 |
|---|---|---|
| 종부세 공정시장가액비율 | 시행령 개정 | 비교적 빠름 |
| 장기보유특별공제율 | 소득세법 개정 | 국회 통과 필요 |
| 종부세 주택 수 기준 개편 | 종합부동산세법 개정 가능성 | 국회 통과 필요 |
| 취득세 중과 구조 | 지방세법 개정 | 국회 통과 필요 |
| 재산세 공정시장가액비율 | 지방세법 시행령 개정 | 정부 개정 가능 |
법률 개정이 필요한 항목은 국회 심의를 거쳐야 하며, 시행령으로 조정할 수 있는 항목은 정부 절차만으로 변경될 수 있습니다.
나는 어디에 해당하나
실거주 1주택자를 보호해야 한다는 정책 방향이 반복적으로 언급되고 있습니다. 다만 공정시장가액비율이나 공제 구조가 변경되면 고가 1주택자는 일부 영향을 받을 수 있어, 최종 정부안을 확인해야 합니다. "세금이 동결·감소된다"고 확정된 것은 아닙니다.
오래 보유했지만 실제 거주하지 않은 1주택자는 장기보유특별공제 개편의 직접적인 영향을 받을 수 있습니다. 단순 보유기간 공제를 줄이고 실거주기간 공제를 중심으로 재설계하는 방안이 논의되고 있습니다.
종부세 기준이 주택 수에서 전체 보유가액 중심으로 바뀌면, 지방 저가주택을 여러 채 가진 경우 현재보다 부담이 줄어들 가능성도 있습니다. "다주택자는 모두 증세"라고 단정하기보다 보유 주택의 공시가격 합계를 확인해야 합니다.
주택 수가 적더라도 보유한 주택의 공시가격이 높다면 보유가액 중심 과세와 공정시장가액비율 인상의 영향을 받을 수 있습니다. 종부세 과세표준이 높을수록 세액 증가 폭이 상대적으로 커질 수 있습니다.
세컨드홈 특례 가액 기준(공시가격 9억 원 이하, 수도권 일부 4억 원 이하)은 이미 시행 중인 제도입니다. 2026년 세제개편 검토안이 아니므로, 매수 예정 지역이 특례 대상인지와 취득일 기준을 먼저 확인하세요.
지금 확인할 것
지금 기준으로 먼저 확인
출처 및 업데이트 이력
| 날짜 | 출처 | 확인 내용 | 자료 성격 |
|---|---|---|---|
| 2026-07-16 | 재정경제부 부동산 세제 국민 의견 경청 토론회 | 종부세 가액 기준 전환, 장특공제 실거주 중심 개편 관련 전문가 제언 | 공식 토론회 |
| 2026-07-16 | 연합뉴스 | "종부세, 주택수 아닌 가액으로…장특공제는 거주 중심" 토론회 보도 | 언론 보도 |
| 2026-06-25 | 연합뉴스 | 공정시장가액비율 60%→80% 가정 시 보유세 시뮬레이션 | 언론·전문가 분석 |
| 2026-07-10 | 파이낸셜뉴스 등 | 7월 23일 대통령 주재 부동산 대토론회, 8월 초 세제개편안 공개 계획 보도 | 언론 보도 |
| 2026-04-24 | 한겨레 | 대통령 "실거주 기간 양도세 감면 확대, 비거주는 축소" 발언 | 정책 발언 |
| 현행 | 국가법령정보센터 (지방세법 시행령) | 재산세 공정시장가액비율 규정 | 현행 법령 |
| 2025-08-17 | 한국경제 | 인구감소지역 세컨드홈 특례 공시가격 9억 원으로 확대 시행 | 현행 제도 (시행 완료) |
상세 안내
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2026년 부동산 세제개편을 앞두고 종합부동산세 과세 기준, 공정시장가액비율, 양도소득세 장기보유특별공제 개편 방안이 논의되고 있습니다. 재정경제부는 7월 14일부터 16일까지 국토교통부·금융위원회와 함께 공급·금융·세제 주제별 공개 토론회를 열었고, 7월 23일에는 대통령이 주재하는 부동산 국민 대토론회가 예정되어 있습니다.
다만 2026년 7월 21일 현재 구체적인 세율과 공제율은 확정되지 않았습니다. 이 페이지는 정부 확정안이 아니라 토론회, 대통령 발언, 주요 보도를 바탕으로 정리한 사전 분석 자료이며, 정부 발표 이후 실제 내용으로 갱신됩니다.
핵심 포인트
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아니요. 2026년 7월 21일 기준으로 정부가 확정한 개편안은 없습니다. 재정경제부 등 부처별 토론회에 이어 7월 23일 대통령 주재 부동산 국민 대토론회를 거쳐 세제개편 방향이 공개될 예정이며, 구체적인 발표일과 최종 내용은 아직 확정되지 않았습니다.
반드시 그렇지는 않습니다. 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르면 과세표준 자체는 33.3% 늘어나지만, 최종 세금은 과세표준 구간, 적용 세율, 세부담 상한, 고령자·장기보유 세액공제 등에 따라 달라집니다. 애초에 종부세 과세 대상이 아닌 주택은 이 비율 인상의 직접적인 영향을 받지 않습니다.
실거주 1주택자를 보호한다는 방향이 거론되고 있지만, 모든 실거주 1주택자의 세금이 동결된다고 확정된 것은 아닙니다. 고가 1주택자는 공정시장가액비율이 오를 경우 종부세 부담이 늘어날 수 있으며, 구체적인 공제와 세부담 상한은 최종 정부안을 확인해야 합니다.
아닙니다. 주택 수 중심 과세가 보유가액 중심으로 바뀐다면 저가주택을 여러 채 보유한 경우 부담이 줄어들 수 있고, 고가주택 보유자는 주택 수가 적더라도 부담이 늘어날 수 있습니다. 아직 정부안이 확정되지 않았으므로 보유가액 전환이 실제로 도입될지부터 확인해야 합니다.
장기보유특별공제 변경은 소득세법 개정이 필요한 사안입니다. 정부안에 포함되더라도 국회 심의와 의결을 거쳐야 하므로 발표 즉시 바뀌지 않습니다. 시행일과 기존 보유자에 대한 경과규정도 최종 개정안을 확인해야 합니다.
세제개편 전망만으로 매도 시점을 결정하기는 어렵습니다. 취득가액, 예상 양도가액, 실제 거주기간, 보유기간, 필요경비에 따라 현재 제도에서도 세액 차이가 크게 발생합니다. 현행 기준 양도세를 먼저 계산한 뒤 개편안과 경과규정을 비교하는 것이 안전합니다.
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