2년 이상 보유·거주(조정지역)하면 12억 이하 전액 비과세. 양도 전 반드시 요건 충족 여부를 확인하세요.
부동산 세금 계산기
양도소득세 계산기
1주택 비과세·장기보유특별공제·단기양도세율·다주택 중과까지 모두 반영. 아파트·토지·상가 양도 전 세금을 미리 확인하세요.
최종 납부세액 합계 입력 대기 양도소득세 + 지방소득세
양도소득세 - 국세
지방소득세 - 양도소득세의 10%
양도차익 - 양도가액 − 취득가액 − 경비
적용 세율 - 기본세율·단기·중과
실효세율 - 총 납부세액 / 양도차익
장기보유특별공제
보유기간 입력 후 공제율이 표시됩니다
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자주 묻는 케이스를 클릭하면 입력값이 자동으로 채워집니다.세율 참고표
2026년 양도소득세 기본 누진세율
2년 이상 보유 일반세율 (지방소득세 10% 별도)| 과세표준 구간 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 ~ 5,000만 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5천만 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5천만 ~ 3억 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 원 |
| 단기: 주택 1년 미만 70% / 2년 미만 60% | 비주택 1년 미만 50% / 2년 미만 40% | ||
절세 가이드
양도소득세 절세 핵심 포인트 6가지
1가구 1주택 10년 이상 보유·거주 시 최대 80% 공제. 양도 시점을 1~2년 늦추면 수천만 원 절세 가능합니다.
취득세, 법무사비, 중개수수료, 발코니 확장·인테리어(자본적 지출) 등 증빙 보관 시 비용 공제 가능합니다.
배우자·직계존비속에게 증여 후 5년 내 재양도 시 이월과세 적용 — 증여 없이 직접 양도한 것으로 간주합니다.
이사 목적 일시적 2주택은 신규 취득 후 3년 내 기존 주택 양도 시 1주택 비과세 적용 가능합니다.
2022년 5월부터 다주택 중과세 한시 배제가 연장 중. 배제 종료 전 양도 여부를 반드시 확인하세요.
증여세 계산기도 확인해보세요 자녀·배우자 증여 한도, 10년 주기 절세 전략까지 한 번에
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양도소득세 자주 묻는 질문
검색에서 바로 들어와도 계산 기준, 활용 맥락, 다음 행동까지 빠르게 이해할 수 있게 정리했습니다.
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생한 차익(양도차익)에 부과되는 세금으로, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이 과세 기준이 됩니다.
1가구 1주택은 2년 이상 보유(조정지역: 거주 추가)하고 양도가액 12억 이하이면 전액 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다.
2026년 기준 다주택 중과세(조정지역 2주택 +20%p, 3주택 +30%p)는 2022년 5월부터 한시 배제 중이어서 대부분 기본세율이 적용됩니다.
이 계산기는 일반적인 양도소득세 추정용입니다. 실제 신고 시 취득가액 증빙, 감가상각, 일시적 2주택 특례, 비사업용 토지, 미등기 양도 등은 별도 세무사 검토가 필요합니다.
핵심 포인트
이 페이지에서 바로 확인할 수 있는 것
사용자가 가장 빨리 이해해야 하는 포인트만 먼저 뽑았습니다.
이 도구를 이렇게 활용하면 좋습니다
- 부동산 유형(주택·토지·상가)과 보유 주택 수를 선택합니다.
- 양도가액, 취득가액, 필요경비(취득세·중개수수료·자본적 지출)를 입력합니다.
- 보유 기간과 거주 기간을 입력하면 장기보유특별공제가 자동 반영됩니다.
계산 기준과 해석 포인트
- 기준: 2026년 소득세법 §95~§104 양도소득세 누진세율
- 1주택 비과세 한도: 12억 원 (소득세법 §89)
- 장기보유특별공제: 1주택 거주 최대 80%, 일반 최대 30%
- 지방소득세: 산출세액의 10%
- 다주택 중과: 조정지역 한정, 현재 한시 배제 중
자주 묻는 질문
1가구 1주택 비과세 요건이 정확히 무엇인가요?
2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 추가)하고 양도가액이 12억 원 이하이면 전액 비과세입니다. 양도가액이 12억을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?
1가구 1주택(2년 거주 충족)은 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80% 공제됩니다. 일반(비거주·비주택)은 보유 3년부터 연 2%, 최대 30%입니다. 2년 미만 단기양도 또는 중과세율 적용 시에는 장기보유특별공제가 배제됩니다.
다주택자 중과세는 현재 적용되고 있나요?
2022년 5월부터 조정대상지역 다주택 중과세(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)가 한시 배제되어 기본세율이 적용됩니다. 배제 종료 시점은 정책에 따라 달라지므로 양도 전 최신 세법을 반드시 확인하세요.
지방소득세는 얼마나 추가되나요?
산출세액의 10%가 지방소득세로 추가 납부됩니다. 예를 들어 양도소득세가 3,000만 원이면 지방소득세 300만 원을 더해 총 3,300만 원을 납부합니다.
필요경비로 인정받을 수 있는 비용은 무엇인가요?
취득 시 납부한 취득세, 법무사 비용, 매수·매도 중개수수료, 자본적 지출(인테리어·발코니 확장 등 자산 가치를 증가시킨 비용)이 포함됩니다. 단순 수선비나 유지비는 인정되지 않습니다.
양도소득세 신고 기한은 언제인가요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 예정신고를 하면 별도의 확정신고가 필요 없습니다. 신고·납부 기한을 놓치면 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 부과됩니다.
주택이 아닌 토지나 상가도 같은 방식으로 계산하나요?
기본 계산 구조는 같지만 세율이 다릅니다. 비주택(토지·건물·상가)의 단기양도세율은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%이고 주택(70%/60%)보다 낮습니다. 비사업용 토지는 기본세율에 10%p 추가 중과가 적용될 수 있습니다.
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