서울 부동산 리포트

2026 서울 아파트 청약 당첨 가점 커트라인

서울 청약 커트라인을 자치구, 면적, 공급유형, 실제 단지 사례 기준으로 나눠 비교합니다. 내 점수대에서 일반공급, 추첨제, 특별공급 중 어디를 봐야 하는지도 함께 정리합니다.

Editor's Brief

서울 청약은 평균 점수 하나로 판단하면 위험합니다

서울 청약 커트라인은 하나의 평균값으로 설명하기 어렵습니다. 같은 서울이어도 강남권 59㎡와 비강남 대형 평형의 경쟁 강도는 크게 다르고, 일반공급 가점제만 볼 때와 추첨제·특별공급까지 같이 볼 때 전략도 달라집니다.

가점제 84점 만점 면적별 커트라인 편차 예상값은 시뮬레이션 표기 특공·추첨제 병행 확인

가장 먼저 볼 기준

지역 + 면적 + 공급유형 서울 평균 커트라인보다 세부 조건 조합이 더 중요합니다.

높은 경쟁 구간

강남권 59㎡·84㎡ 상한제 기대와 희소 입지가 겹치면 만점권 사례도 나옵니다.

낮은 가점의 대안

대형·추첨제·특공 가점만 보지 말고 공급 트랙을 나눠 전략을 짜야 합니다.

핵심 지표

청약 전에 먼저 봐야 할 숫자 4개

가점제 총점

84점 무주택 32점 + 부양가족 35점 + 통장 17점

고점 사례

84점 강남권 인기 주택형은 만점 사례도 확인

저점 사례

42점 비강남 대형 평형은 40점대 당첨 사례도 존재

핵심 판단

조건별 편차 지역·면적·공급유형을 나눠 봐야 함

84점 구조

무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입기간이 전부입니다

가점제 총점은 84점입니다. 항목별 점수를 먼저 나눠 봐야 내 점수가 왜 낮거나 높은지 설명됩니다.

항목 최대점수 만점 조건 주의할 점
무주택기간 32점 15년 이상 원칙적으로 만 30세 또는 혼인 시점부터 계산하므로 시작 기준 확인이 중요합니다.
부양가족 수 35점 6명 이상 배우자, 직계존속, 직계비속 인정 요건이 다르므로 모집공고와 주민등록 기준을 함께 봐야 합니다.
청약통장 가입기간 17점 15년 이상 가입기간 점수는 천천히 오르므로 통장 해지 전 기회비용을 먼저 계산해야 합니다.

실제 사례

최근 당첨 가점 사례는 최저·평균·최고점을 나눠 봐야 합니다

아래 표는 실제 사례와 참고 사례를 분리해 보여줍니다. 평균값이 없는 경우에는 공개된 최저점 중심으로만 해석합니다.

단지 자치구 시점 주택형 최저 평균 최고 해석
아크로 드 서초 기사인용 서초구 2026.04 59㎡C 84점 84점 84점 강남권 상한제·희소 입지·소형 인기 주택형이 겹치면 만점 경쟁까지 열립니다.
래미안 엘라비네 기사인용 강서구 2026.03 115㎡ 42점 51.2점 64점 같은 서울이어도 대형 평형과 비강남 생활권에서는 40~50점대 사례가 나올 수 있습니다.
공덕역자이르네 참고 마포구 2026.04 소형 주택형 55점 공개값 없음 공개값 없음 도심 접근성과 소형 선호가 겹치면 가점이 낮아도 추첨제 비중과 공급조건을 함께 봐야 합니다.
서울 주요 신축 일반분양 참고 강남3구 2025~2026 84㎡ 70점 76점 84점 84㎡ 핵심 주택형은 실수요 선호가 높아 70점대 이상 경쟁을 기본 시나리오로 봐야 합니다.

지역별 예상 구간

강남3구와 비강남은 같은 서울이어도 점수 해석이 다릅니다

지역별 점수 구간은 실제 사례와 단지 성격을 바탕으로 한 참고 구간입니다. 카드 선택 시 전략 도우미의 선호 지역도 함께 바뀝니다.

면적별 차이

59㎡, 84㎡, 대형 평형은 커트라인이 다르게 움직입니다

59㎡ 이하

55~84점 일부 구간은 추첨제 병행 확인

소형 선호와 가격 진입 장벽이 낮아 인기 입지는 점수가 높아질 수 있습니다.

가점은 낮지만 초기 자금 부담을 줄이고 싶은 1~2인 가구

84㎡

60~84점 일반공급 가점제 영향이 큼

3~4인 가족 실수요가 몰리는 핵심 주택형이라 가장 보수적으로 봐야 합니다.

부양가족 가점이 있거나 장기 무주택 기간을 확보한 실수요자

대형 평형

40~65점 분양가 부담 때문에 경쟁 강도가 낮아지는 사례 존재

자금 부담이 커서 일부 단지는 40~50점대 사례가 생길 수 있습니다.

가점은 낮지만 현금 동원력과 대출 계획을 갖춘 사용자

점수대별 전략

40점대, 50점대, 60점대, 70점대 이상은 접근법이 다릅니다

50점대

비강남 일부, 동북권, 서남권, 대형 평형

우선 전략
희망 지역을 넓히고 59㎡·대형·추첨제 조합을 같이 봅니다.
피해야 할 접근
서울 평균 커트라인만 보고 모든 단지를 포기하는 것도, 인기 단지만 보는 것도 피해야 합니다.
서울 주거 리포트 보기

내 점수 전략 도우미

점수, 면적, 지역, 공급유형을 넣고 방향을 확인하세요

당첨 확률 계산기가 아니라 전략 방향 안내입니다. 결과는 모집공고문 확인 전 참고용으로만 읽어야 합니다.

결과 요약

추첨제·특공 병행 필요

52점은 50점대 전략에 해당합니다. 서남권·강서/영등포 84㎡ 조합은 추첨제·특공 병행 필요으로 보고, 일반공급 가점제 조건을 모집공고 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.

지역 기준 59점 면적 84㎡ 일반공급 가점제

공급유형 비교

일반공급만 보지 말고 특공과 추첨제를 같이 보세요

일반공급 가점제

장기 무주택, 부양가족, 청약통장 기간 점수가 높은 사용자 84점 체계 안에서 점수 경쟁 구조가 명확합니다. 인기 단지에서는 70점대도 안심할 수 없습니다. 내 총점과 항목별 부족 점수를 먼저 확인합니다.

추첨제

가점은 낮지만 무주택 요건과 자금 계획이 준비된 사용자 가점이 낮아도 공급조건에 따라 진입 여지가 생깁니다. 추첨제 비중과 대상 요건은 주택형·지역·공고별로 다릅니다. 희망 단지 모집공고에서 추첨제 배정 비율을 확인합니다.

신혼부부 특별공급

혼인 기간, 소득, 자녀 요건을 검토해야 하는 신혼부부 일반공급 고가점 경쟁과 다른 트랙으로 접근할 수 있습니다. 소득·자산·자녀·혼인기간 요건이 함께 작동합니다. 특공 자격을 먼저 체크하고 일반공급과 병행 여부를 정합니다.

생애최초 특별공급

주택 구입 이력이 없고 소득·혼인·자녀 요건을 확인해야 하는 사용자 생애최초 조건에 맞으면 일반공급과 다른 경쟁군을 볼 수 있습니다. 세대 구성과 과거 주택 소유 이력 확인이 중요합니다. 생애최초 인정 여부를 모집공고 기준으로 검토합니다.

다자녀 특별공급

자녀 수 요건을 충족하는 가구 부양가족 점수와 별개로 특공 트랙을 검토할 수 있습니다. 지역 우선, 자녀 수, 무주택 요건이 함께 반영됩니다. 자녀 수와 거주지역 우선 조건을 먼저 확인합니다.

2026 예정 단지

예상 커트라인은 반드시 예상값으로만 읽어야 합니다

예상

성북구 · 2026년 예정

장위푸르지오마크원 55~68점 59㎡·84㎡ 중심

동북권 신축 수요와 서울 예산 방어 수요를 반영한 참고 구간입니다.

예상

영등포구 · 2026년 예정

더샵신길센트럴시티 58~72점 실수요 핵심 주택형

서남권 직주근접 수요와 신축 선호를 반영한 참고 구간입니다.

예상

서울 주요 생활권 · 2026년 예정

라클라체자이드파인 55~75점 주택형별 편차 큼

브랜드, 분양가, 생활권 조건에 따라 편차가 큰 예상 구간입니다.

예상

서초구 · 2026년 예정

오티에르반포 72~84점 강남권 핵심 입지

강남권 희소 입지와 고가점 수요를 반영한 보수적 참고 구간입니다.

가점 상승 로드맵

점수는 오르지만, 시장 난이도도 같이 바뀝니다

1년 후 통장 가입기간과 무주택기간 점수가 소폭 변할 수 있음

희망 단지보다 주택형과 공급유형을 먼저 넓혀 봅니다.

1년 상승분만으로 지역 난이도가 크게 바뀌지는 않습니다.
3년 후 무주택기간 구간 이동이 생기면 체감 점수가 달라질 수 있음

자금 계획과 지역 우선순위를 함께 재점검합니다.

분양가와 대출 규제가 바뀌면 같은 점수의 의미도 달라집니다.
5년 후 가족 구성 변화와 장기 무주택 점수가 전략을 바꿀 수 있음

일반공급과 특공 가능성을 모두 다시 계산합니다.

점수 상승이 당첨 가능성을 자동으로 보장하지 않습니다.

출처와 다음 이동

공식 기준과 관련 계산기로 이어서 확인하세요

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상세 안내

서울 청약 커트라인 리포트 읽는 법

검색에서 바로 들어와도 계산 기준, 활용 맥락, 다음 행동까지 빠르게 이해할 수 있게 정리했습니다.

이 리포트는 서울 청약 당첨선을 하나의 평균값으로 보지 않고, 지역·면적·공급유형·실제 사례로 나눠 읽도록 만든 페이지입니다.

청약 가점이 낮다고 바로 포기하거나, 높은 점수라고 안심하는 방식 모두 위험합니다. 단지별 모집공고와 추첨제·특별공급 조건을 함께 봐야 합니다.

핵심 포인트

이 페이지에서 바로 확인할 수 있는 것

사용자가 가장 빨리 이해해야 하는 포인트만 먼저 뽑았습니다.

청약 가점제는 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점의 84점 체계입니다.
실제 사례는 기사와 공개 자료에서 확인 가능한 최저·평균·최고 가점을 분리해 표시합니다.
지역별·면적별 커트라인은 예상 또는 시뮬레이션 값이므로 실제 당첨 가능성을 보장하지 않습니다.

계산 기준과 해석 포인트

  • 청약 가점제는 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점의 84점 체계입니다.
  • 실제 사례는 기사와 공개 자료에서 확인 가능한 최저·평균·최고 가점을 분리해 표시합니다.
  • 지역별·면적별 커트라인은 예상 또는 시뮬레이션 값이므로 실제 당첨 가능성을 보장하지 않습니다.

자주 묻는 질문

서울 청약은 몇 점이면 당첨 가능한가요?

하나의 기준점으로 말하기 어렵습니다. 강남권 인기 주택형은 70점대 이상이나 만점 사례도 있고, 비강남 대형 평형에서는 40~50점대 사례도 있습니다.

59㎡와 84㎡ 커트라인은 왜 다른가요?

84㎡는 3~4인 가족 실수요가 몰리는 핵심 주택형이고, 59㎡ 이하는 가격 진입 장벽과 추첨제 비중, 단지 선호도에 따라 편차가 커집니다.

가점 50점대도 서울 청약을 넣어볼 수 있나요?

서울 전체를 포기할 점수는 아니지만 인기 핵심 단지만 보면 어렵습니다. 비강남, 대형 평형, 추첨제, 특별공급 자격을 함께 봐야 합니다.

추첨제는 가점이 낮아도 가능한가요?

추첨제는 가점 경쟁과 다른 구조지만, 대상 요건과 배정 비율이 주택형·지역·모집공고별로 다릅니다. 공고문 확인이 필수입니다.

특별공급이 일반공급보다 항상 유리한가요?

항상 그렇지는 않습니다. 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등은 자격 요건과 경쟁군이 다르므로 본인의 조건이 맞을 때만 대안이 됩니다.

청약통장은 계속 유지해야 하나요?

가입기간 점수는 오래 쌓아야 하므로 해지 전 기회비용을 봐야 합니다. 다만 자금 계획, 거주 계획, 청약 가능성이 함께 맞아야 유지 효과가 있습니다.