서울 부동산 리포트

서울 25개 구 전월세 전환 지도

전세는 어디서 빠르게 줄고 있고, 월세와 반전세는 어떤 구에서 더 빨리 늘고 있는지 2026 최신 공개 기준으로 비교합니다.

Editor's Brief

서울 전월세 시장은 전세 중심에서 혼합 구조로 이동 중입니다

서울 전월세 시장은 이제 전세 중심 구조라고 보기 어렵습니다. 2021년 이후 전세 비중이 낮아진 구가 늘었고, 반대로 월세와 반전세 비중이 동시에 커졌습니다. 그래서 실수요자는 단순히 '전세가 줄었다'가 아니라 어느 구에서, 어떤 보증금 구간에서, 얼마만큼 월세화가 빨라졌는지 같이 봐야 합니다.

서울 전세 비중 41% 서울 월세 비중 37% 평균 전환율 6.4%

전세가 가장 많이 남은 구

양천 전세 비중 49%

전세 비중이 가장 낮은 구

관악 전세 비중 31%

월세 전환 fastest

관악 월세 비중 +13%p

핵심 지표

먼저 봐야 할 숫자 4개

서울 전체 전세 비중

41% 2021년 55% 대비 -14%p

서울 전체 월세 비중

37% 2021년 27% 대비 +10%p

전세 잔존율 1위

양천 49% 대단지 중심 전세 수요 유지

월세 전환 fastest

관악 +13%p 청년·1인 가구 수요가 강한 축

서울 전체 구조

2021 vs 2026, 서울 전월세 구조가 어떻게 바뀌었는지

전세·월세·반전세 비중을 한 번에 비교한 차트입니다.

stacked bar 2021 vs 2026
line 2021 → 2026

25개 구 비교

구별 전세 잔존율과 월세 전환 흐름을 카드로 보기

카드를 누르면 해석 패널이 바뀝니다. 서울 전체 평균이 아니라 구 단위 체감 차이를 읽는 섹션입니다.

선택한 자치구

강남

전세 비중 37% 고가 · 반전세 · 학군

전세보다 반전세·고보증금 월세가 빠르게 늘어난 대표 구간입니다.

2021 대비 전세 -15p, 월세 9p

TOP 5 / BOTTOM 5

전세 잔존율, 월세 전환 속도, 반전세 비중으로 다시 정렬

기본 보기는 전세 잔존율 기준입니다.

TOP 5

전세 비중 높은 순

BOTTOM 5

전세 비중 낮은 순

지역군 비교

강남3구와 노도강은 전월세 구조가 어떻게 다른가

강남3구 평균

전세 39% 월세 36% 반전세 25%
평균 보증금 6.4억 / 월세 156만원

전세가 완전히 사라진 것은 아니지만, 실제 체감은 반전세와 고보증금 월세가 먼저 보이는 구조입니다.

노도강 평균

전세 47% 월세 31% 반전세 22%
평균 보증금 3.0억 / 월세 91만원

서울 안 예산 방어지 역할이 남아 있어 전세 비중은 높지만, 월세 혼합 흐름도 이미 진행 중입니다.

보증금 규모별 전환율

보증금이 낮을수록 월세화 압력이 더 큽니다

1억 미만

7.1% 보증금이 낮을수록 월세 비중이 높아 체감 전환율이 가장 높습니다.

1억~3억

6.7% 서울 진입 수요가 몰리는 구간으로 반전세 전환이 빠르게 진행됩니다.

3억~5억

6.2% 가족 단위 수요가 많아 전세와 반전세가 혼합되는 중심 구간입니다.

5억 이상

5.8% 고보증금 구간은 전세 잔존율이 남아 있지만 반전세도 함께 커집니다.

임차인 체감

전세가 줄어드는 것이 실제 부담으로 번역되는 방식

전세 4억에서 보증금 2억 + 월세 70만원으로 이동

보증금 4.0억 → 2.0억 월세 70만원 / 연 840만원

초기 보증금은 줄지만 연 840만원의 현금 유출이 생겨 체감 부담이 크게 달라집니다.

전세 6억에서 보증금 4억 + 월세 90만원으로 이동

보증금 6.0억 → 4.0억 월세 90만원 / 연 1,080만원

입지를 유지하려는 가족 수요가 자주 마주치는 패턴입니다. 보증금 2억을 줄여도 연 1,080만원이 추가됩니다.

1인 가구 평균형: 보증금 1억 + 월세 85만원

보증금 2.2억 → 1.0억 월세 85만원 / 연 1,020만원

도심 접근성을 유지하면 보증금보다 월 고정비 부담이 더 빠르게 커지는 구조입니다.

양천

전세 잔존율이 가장 높은 축 전세 잔존율 49%, 월세 비중 29%

목동 대단지와 학군 수요가 맞물리며 서울 평균보다 전세 비중이 높게 유지됩니다.

보증금 규모는 높지만 가족 단위 실거주 수요가 강합니다.

관악

월세 전환이 가장 빠른 구 월세 비중 +13%p, 전환율 7.2%

청년·1인 가구 비중이 높아 월세 계약 증가 폭이 가장 크게 나타납니다.

진입 보증금은 낮지만 고정 월세 부담이 빠르게 커지고 있습니다.

강남

전세보다 반전세가 먼저 보이는 구간 반전세 비중 25%, 평균 월세 158만원

고가 지역일수록 전세 단독 계약보다 반전세·고보증금 월세가 늘어나는 패턴이 뚜렷합니다.

보증금이 높아도 월 현금흐름을 원하는 임대인이 많습니다.

출처와 다음 이동

공식 자료와 연결 계산기

상세 안내

서울 전월세 전환 리포트 읽는 법

검색에서 바로 들어와도 계산 기준, 활용 맥락, 다음 행동까지 빠르게 이해할 수 있게 정리했습니다.

이 리포트는 서울시 공개 데이터를 기준으로 25개 구의 전세 비중, 월세 비중, 반전세 비중이 어떻게 달라졌는지 빠르게 비교하도록 만든 페이지입니다.

핵심은 서울 평균만 보는 것이 아니라 어느 구에서 전세가 더 빨리 줄고, 어디서 월세와 반전세가 더 빠르게 늘었는지 구 단위로 읽는 데 있습니다.

핵심 포인트

이 페이지에서 바로 확인할 수 있는 것

사용자가 가장 빨리 이해해야 하는 포인트만 먼저 뽑았습니다.

2026 수치는 2026년 4월 14일 기준 최신 공개 자료를 정리한 참고용 값입니다.
구별 비교는 같은 기준일과 같은 해석 기준으로 봐야 하며, 실제 개별 주택 거래 조건과는 차이가 있을 수 있습니다.
보증금 규모별 전환율과 임차인 시나리오는 구조 이해를 돕기 위한 해석용 정보입니다.

계산 기준과 해석 포인트

  • 2026 수치는 2026년 4월 14일 기준 최신 공개 자료를 정리한 참고용 값입니다.
  • 구별 비교는 같은 기준일과 같은 해석 기준으로 봐야 하며, 실제 개별 주택 거래 조건과는 차이가 있을 수 있습니다.
  • 보증금 규모별 전환율과 임차인 시나리오는 구조 이해를 돕기 위한 해석용 정보입니다.

자주 묻는 질문

서울에서 전세가 완전히 사라진 건가요?

완전히 사라진 것은 아닙니다. 다만 서울 평균과 다수 자치구에서 전세 비중이 낮아지고 월세·반전세 비중이 함께 커진 흐름이 확인됩니다.

어떤 구에서 전세 비중이 가장 많이 남아 있나요?

이 리포트 기준으로는 양천, 강북, 도봉, 노원처럼 가족 실거주와 예산 방어 수요가 겹치는 구간에서 전세 잔존율이 상대적으로 높게 나타납니다.

반전세는 월세와 어떻게 다르게 봐야 하나요?

반전세는 보증금을 더 많이 넣는 대신 월세를 일부 내는 구조라, 전세와 월세의 중간 지점입니다. 고가 지역일수록 이 형태가 먼저 늘어나는 경우가 많습니다.

보증금이 낮을수록 왜 전환율이 높게 보이나요?

초기 진입 장벽을 낮추기 위해 월세를 붙이는 구조가 많기 때문입니다. 같은 서울이라도 저보증금 구간은 월 현금흐름 부담이 더 크게 작동합니다.