대통령 분당 아파트 17억 7,700만원 근저당, 집주인이 은행이 됐다?

핵심 숫자

채권최고액이 매매가격의 약 61.3%에 해당하지만, 이를 매도인이 실제로 빌려준 원금의 비율로 단정할 수는 없습니다.

3줄 요약

• 성남 분당구 아파트가 29억원에 매도됐고, 계약 이틀 만에 소유권이 이전됐습니다.
• 동시에 매수인을 채무자로, 매도인 부부를 근저당권자로 하는 채권최고액 17억 7,700만원의 근저당권이 설정됐습니다.
• 집을 먼저 넘기되 아직 지급되지 않은 대금을 보호하기 위해 매도인이 직접 담보를 잡은 거래구조로 볼 수 있습니다.

무슨 일이 있었나

29억원 거래 구조, 그림으로 보면

집은 먼저 넘겨주되, 아직 받지 못한 돈을 보호하기 위해 매도인이 집에 담보(근저당)를 잡아 놓은 구조입니다. 은행 주택담보대출에서는 은행이 근저당권자가 되지만, 이번엔 매도인이 그 역할을 대신했습니다.

소유권을 넘겼는데 집은 누구 것일까

소유권 이전등기가 끝났다면 아파트의 소유자는 매수인입니다. 매도인이 근저당권을 설정했다고 해서 집의 소유권을 계속 보유하는 것은 아닙니다. 이번 구조에서는 '집의 주인'과 '집에 담보를 잡은 채권자'가 서로 다릅니다.

매도인 근저당이란

법률상 별도의 제도명이 정해져 있다기보다, 매도인이 매수인의 미지급 대금 또는 별도 금전채무를 담보하기 위해 매매 대상 부동산에 근저당권을 설정한 구조입니다. 해외 부동산 금융에서 쓰는 표현을 빌려 통상 '매도인 금융', '매도인 근저당', '셀러 파이낸싱(Seller Financing)', '벤더 파이낸싱(Vendor Financing)' 등으로 불리기도 합니다. 다만 국내 법률관계는 실제 계약서에 따라 판단해야 하므로, 이런 명칭만으로 거래의 법적 성격이 확정되는 것은 아닙니다.

채권최고액 17.7억원 = 실제 빚 17.7억원일까

근저당권은 원금·이자·지연손해금 등을 포함해 담보할 수 있는 최대 한도를 등기하는 제도입니다. 채권최고액과 실제 미지급 잔금(원금)은 반드시 같은 금액이 아닙니다.

위 계산은 거래구조를 이해하기 위한 가상 계산입니다. 실제 계약금액을 추정하거나 확정하는 자료가 아닙니다.

왜 잔금을 다 받기 전에 소유권을 넘겼을까

일반적으로 매도인은 잔금을 모두 받은 후 소유권을 이전합니다. 그런데 매수인이 기존 주택을 매도하거나 다른 자금을 확보할 때까지 시간이 필요한 경우, 당사자들이 ① 소유권을 먼저 이전하고 ② 미지급 잔금의 상환기일을 별도로 정한 뒤 ③ 매수인이 지급해야 할 금액을 채권으로 남기고 ④ 매도인이 그 채권을 보호하기 위해 근저당권을 설정하는 방식으로 합의할 수 있습니다. 매도인 입장에서는 소유권을 먼저 넘기는 위험을 근저당권으로 보완하고, 매수인 입장에서는 당장 매매대금 전액을 마련하지 않고도 소유권을 취득할 수 있습니다.

일반인도 가능한가

법률상 개인도 가능하지만, 자금력과 위험관리 측면에서 일반적인 거래방식은 아닙니다.

일반인에게 현실적으로 어려운 이유

매수인이 돈을 갚지 않으면 어떻게 될까

대출규제 우회 논란

이 부분은 '불법 여부'와 '정책적 논란'을 구분해야 합니다. 개인 간 잔금 지급 유예와 근저당권 설정 자체가 곧바로 불법으로 확인된 것은 아닙니다.

2025년 10월 16일 시행된 수도권·규제지역 기준. 이번 거래(29억원)는 25억원 초과 구간에 해당합니다.

은행 주담대와 무엇이 다를까

사인 간 채무라도 실제 부채가 사라지는 것은 아닙니다. 향후 금융기관 대출을 신청할 때 채무현황과 상환부담이 심사에 영향을 줄 수 있습니다.

자금조달계획서에는 어떻게 처리될까

고가주택을 취득할 때에는 실제 자금의 출처와 차입구조를 사실대로 신고해야 합니다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 금융기관 대출뿐 아니라 그 밖의 차입금 등 취득자금의 조달방법을 구분해 기재하도록 구성돼 있습니다. 허위 신고나 누락은 과태료 및 자금출처 조사 위험으로 이어질 수 있습니다. 매도인에게 지급하지 않은 잔금을 별도 채무로 남기는 거래라면 다음 자료를 명확히 준비할 필요가 있습니다.

• 부동산 매매계약서
• 잔금 지급 유예 약정
• 금전소비대차계약서 또는 채무확인서
• 근저당권 설정계약서
• 상환기일과 지급방법
• 계약금·중도금 이체내역
• 실제 자금조달계획서 기재내용

무이자라면 세금 문제가 없을까

이자 조건은 공개된 계약서가 확인되지 않으므로 이번 거래가 무이자라고 단정하면 안 됩니다. 일반적인 개인 간 거래에서는 다음 세무 쟁점을 확인해야 합니다.

실제 거래에서는 반드시 세무사에게 다음을 확인하는 것이 안전합니다.

• 적용 이자율
• 이자 지급일
• 원천징수 여부
• 무이자 이익의 증여 해당 여부
• 매매가격의 시가 적정성
• 양도소득세 신고금액
• 취득자금 출처

매도인 위험도 시뮬레이션

다음은 실제 거래가 아닌 이해를 위한 가상 사례입니다. 실제 미지급 잔금을 15억원으로 가정합니다.

낙찰가가 예상보다 높을 때: 실제 채권 원금이 15억원이라면 원금 수준의 회수가 가능할 수 있습니다.

낙찰가가 예상보다 낮을 때: 실제 채권이 15억원이라면 약 4억원을 회수하지 못할 수 있습니다.

근저당권 설정만으로 원금 전액이 보장되는 것은 아닙니다. 담보 순위와 예상 처분가치가 핵심입니다.

이 거래가 가능한 매도인 조건

다음 조건을 많이 충족할수록 현실적으로 실행 가능성이 높습니다.

실제 거래 전 체크리스트

최종 정리

이번 거래의 핵심은 매도인이 단순히 집을 판 뒤 돈을 빌려준 것이 아니라, 소유권을 먼저 이전하면서 아직 지급되지 않은 매매대금과 관련된 채권을 보호하기 위해 직접 근저당권자가 됐다는 점입니다. 개인이 근저당권자가 되는 것은 법률상 가능하지만, 매도인이 사실상 금융기관처럼 매수인의 신용위험과 상환위험을 부담해야 하므로 일반적인 아파트 거래방식이라고 보기는 어렵습니다.

이용 안내

이 페이지는 공개된 보도와 관련 법령을 토대로 거래구조를 설명한 정보성 콘텐츠입니다.

• 정확한 실제 채무 원금은 공개 자료만으로 확인할 수 없습니다.
• 채권최고액은 실제 대여 원금과 다를 수 있습니다.
• 이자율과 세부 상환조건은 공개되지 않았습니다.
• 본문의 역산표와 위험 시뮬레이션은 이해를 위한 가상 예시입니다.
• 실제 거래 전에는 변호사·법무사·세무사의 검토가 필요합니다.